Beoordeling:
In de voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag wordt door de aanvrager een ontwerp van rooilijnplan toegevoegd. Het voornemen tot opening van een deel van het gemeentelijk wegennet geeft uitvoering aan artikel 3 (doelstellingen) en aan artikel 4 (principes) van het decreet Gemeentewegen; Derhalve moet voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag aan deze artikels getoetst worden:
Artikel 3
Door de inplanting van de gebouwen en het voorzien van een gezamenlijke inrit naar de ondergrondse garages is er 1 functionele inrit aanwezig. De andere toegangen tot het perceel zijn enkel toegankelijk voor de brandweer, voor verhuizen en voor trage weggebruikers. Een traditionelere invulling van de projectzone zou resulteren in een veelvoud aan inritten met de daarbij mogelijke conflicten. De nieuwe trage verbinding kent geen opmerkelijke conflictpunten.
In functie van de bereikbaarheid van alle nieuw op te trekken gebouwen, is bij opmaak van het landschapsplan, de positie van de brandweg bepaald. Deze weg zal naast voetgangers en fietsers, enkel toegankelijk zijn voor hulpdiensten en uitzonderlijk voor verhuiswagens. De functionele inplanting van de brandweerweg, wordt doorgetrokken door het buurtpark ‘Nieuwe Buiten’.
Het terrein van de aanvraag is belast met een erfdienstbaarheid in de vorm van een buurtweg. De desbetreffende buurtweg is een stuk van de oude voetweg nr. 110 die ook terug te vinden is in de atlas der buurtwegen. Door het openbaar karakter van de erfdienstbaarheid en de uitwerking van het landschapsplan van de ontwikkeling zal ook in de toekomst deze erfdienstbaarheid mogelijk blijven en hoeft deze strikt genomen niet afgeschaft of verlegd te worden. Het perceel zal wel lijdend onderwerp blijven van deze erfdienstbaarheid. De buurtweg wordt bij deze aanvraag niet afgeschaft of verlegd.
De aansluiting van de door de aanvrager gewenste ontwikkeling doorstaat de toets van de doelstelling van het Gemeentewegendecreet aangezien de ontsluiting van de voorgestelde ontwikkeling als veilig kan worden beschouwd.
Artikel 4
1° Door het aanleggen van de nieuwe gemeenteweg wordt een nieuwe trage verbinding (lot park) gerealiseerd.
Deze zone is bestemd voor publiek domein in de vorm van groene ruimte met verblijfskarakter en langzaamverkeersvoorzieningen. Deze zone zal ingelijfd worden bij het publiek domein via overdracht aan de gemeente Wuustwezel. De overdracht van Lot Park en eventuele uitbreiding daarvan, gebeurt na oplevering van de aanleg.
2° De aanvrager motiveert dat aan de vergunningaanvraag alle benodigde documenten werden toegevoegd inzake de aanleg van het toekomstig openbaar domein te Wuustwezel. De toegevoegde documenten bestaan uit het landschapsplan, beplantingsplan, technisch plan, technische doorsneden, bestekteksten, meetstaat en rooilijnplan.
Lot park wordt overgedragen na oplevering hiervan. De aanleg van Lot park vindt plaats ten laatste twaalf maanden na de laatste voorlopige oplevering van de op te richten constructies van Lot Bredabaan. Indien er aan de constructie van de op te richten gebouwen op lot Lange Mie gestart wordt binnen deze 12 maanden na de laatste voorlopige oplevering mag de aanleg van Lot park worden uitgesteld. De aanleg dient in dit geval te gebeuren ten laatste 12 maanden na de laatste voorlopige oplevering van de constructies op lot Lange Mie. De voorliggende aanvraag werd voldoende gemotiveerd rekening houdende met het uitzonderingsbeginsel.
3° De voorgestelde aanvraag ontsluit alle aanpalende percelen op een correcte wijze en creëert voor de percelen palende aan het toekomstige openbaar domein geen veiligheidsrisico.
4° Gelet op de specifieke ligging is de inpassing van de voorgestelde maatregel in een gemeentegrensoverschrijdend perspectief beperkt.
5° Het voorgestelde ontwerp is conform de beleidsvisie van de Gemeente Wuustwezel daar een veilige verbinding voor de zwakke weggebruikers gerealiseerd zal worden.
Artikel 12 van het decreet Gemeentewegen maakt het mogelijk om de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg op te nemen in een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen, op voorwaarde dat het gevraagde past in het kader van de realisatie van de bestemming van de gronden. Die mogelijkheid geldt volgens het decreet slechts voor zover de omgevingsaanvraag een ontwerp van rooilijnplan bevat, dat voldoet aan de decretale eisen op het vlak van de vorm en inhoud van gemeentelijke rooilijnplannen of voor zover de aanvraag een grafisch plan met aanduiding van de op te heffen rooilijn bevat. Voorliggende aanvraag bevat een rooilijnplan en de gemeenteraad kan derhalve een beslissing nemen over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg.
Het openbaar onderzoek met betrekking tot de omgevingsaanvraag 2024-SV-MV2-KH-001 liep van 4 december 2024 tot en met 2 januari 2025. Er werden 4 bezwaarschriften ingediend gedurende het openbaar onderzoek. De elementen van bezwaar hebben geen betrekking op de zaak der wegen. Derhalve dienen deze niet te worden behandeld in deze raadsbeslissing maar pas bij de beslissing door de vergunningverlenende overheid in eerste aanleg, zijnde het college van burgemeester en schepenen.
Niemand kan een gemeenteweg aanleggen, wijzigen, verplaatsen of opheffen zonder voorafgaande goedkeuring van de gemeenteraad. Het is tevens de uitdrukkelijke bevoegdheid van de gemeente om de ligging en de breedte van de gemeentewegen op haar grondgebied vast te leggen in gemeentelijke rooilijnplannen, dit ongeacht de eigenaar van de grond.
De aanvraag voorziet de overdracht naar het openbaar domein met (groen)voorzieningen van het gehele lot park van 2.407 m² en de vastlegging van de rooilijn zoals vastgesteld op het bijgevoegde rooilijnplan dd. 22 december 2023.
Gelet op het Decreet Lokaal Bestuur van 22 december 2017 en latere wijzigingen;
De aanvraag gekend als omgevingsproject (2024-SV-MV2-KH-001) werd ingediend door Nikolaas Coenegrachts namens ICN BB2990 BVBA gevestigd te Vrijheid 147 te 2320 Hoogstraten.
Gelet op het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen;
Gelet op het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening;
Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijk Ordening; Gelet op het Omgevingsdecreet, in het bijzonder op artikel 31:
“§1. Als de aanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, roept het college van burgemeester en schepenen, in voorkomend geval op verzoek van de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15, de gemeenteraad samen om te beslissen over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg. De gemeenteraad spreekt zich uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg en over de eventuele opname in het openbaar domein. Hierbij wordt rekening gehouden met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen en in voorkomend geval met het gemeentelijk beleidskader en afwegingskader, vermeld in artikel 6 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen. De gemeenteraad kan daarbij voorwaarden opleggen en lasten verbinden, die de bevoegde overheid in de eventuele vergunning opneemt. §2. Als het college van burgemeester en schepenen niet de bevoegde overheid is, die in eerste aanleg over de aanvraag beslist, dan bezorgt de gemeente de beslissing van de gemeenteraad over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg binnen zestig dagen na het verzoek aan de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15.”
Gelet op het Omgevingsbesluit, in het bijzonder op artikel 47:
“Als de vergunningsaanvraag wegenwerken omvat waarvoor de gemeenteraad beslissingsbevoegdheid heeft, neemt de gemeenteraad daarover een besluit. De gemeenteraad neemt daarbij kennis van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek. Uiterlijk tien dagen na de gemeenteraadszitting stelt de gemeente de gemeenteraadsbeslissing ter beschikking hetzij van de bevoegde omgevingsvergunningscommissie als die advies moet verlenen, hetzij van het bevoegde bestuur als geen advies van een omgevingsvergunningscommissie vereist is.”
Gelet op de toelichting bij het Omgevingsdecreet en -besluit:
“Het decreet betreffende de omgevingsvergunning herneemt de welbekende regeling van de tussenkomst van de gemeenteraad over de zaak van de wegen. Voor alle duidelijkheid wordt ook hier herhaald:
de bevoegde overheid mag rechtstreeks weigeren zonder het dossier aan de gemeenteraad voor te leggen; de regeling geldt zowel voor aanvragen voor stedenbouwkundige handelingen als voor het verkavelen van gronden;
beslist de gemeenteraad ongunstig over de zaak van de wegen, dan kan de bevoegde overheid geen vergunning verlenen, ook niet in beroep;
de gemeenteraad spreekt zich enkel uit over de zaak van de wegen, niet over de vergunningsaanvraag;
de gemeenteraad bespreekt enkel de bezwaren die handelen over de zaak van de wegen, niet de andere bezwaarschriften.”
Gelet op de bepalingen dat elke beslissingen over wijzigingen van het gemeentelijk wegennet uitvoering geeft aan artikel 3 (doelstellingen) en aan artikel 4 (principes) van het decreet Gemeentewegen en dat elke aanvraag aan deze artikels getoetst dient te worden:
Artikel 3 (01/09/2019 - …)
Dit decreet heeft tot doel om de structuur, de samenhang en de toegankelijkheid van de gemeentewegen te vrijwaren en te verbeteren, in het bijzonder om aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit te voldoen. Om de doelstelling, vermeld in het eerste lid, te realiseren voeren de gemeenten een geïntegreerd beleid, dat onder meer gericht is op:
1° de uitbouw van een veilig wegennet op lokaal niveau;
2° de herwaardering en bescherming van een fijnmazig netwerk van trage wegen, zowel op recreatief als op functioneel vlak.
Artikel 4 (01/09/2019 - …)
Bij beslissingen over wijzigingen van het gemeentelijk wegennet wordt minimaal rekening gehouden met de volgende principes:
1° wijzigingen van het gemeentelijk wegennet staan steeds ten dienste van het algemeen belang;
2° een wijziging, verplaatsing of afschaffing van een gemeenteweg is een uitzonderingsmaatregel die afdoende wordt gemotiveerd;
3° de verkeersveiligheid en de ontsluiting van aangrenzende percelen worden steeds in acht genomen;
4° wijzigingen aan het wegennet worden zo nodig beoordeeld in een gemeentegrensoverschrijdend perspectief;
5° bij de afweging voor wijzigingen aan het wegennet wordt rekening gehouden met de actuele functie van de gemeenteweg, zonder daarbij de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang te brengen. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen.
Overwegende de aanleiding en de context:
De aanvraag gekend als OMV_2024010941 (intern nr. 2024-SV-MV2-KH-001) werd op 9 september 2024 ingediend door Nikolaas Coenegrachts namens ICN BB2990 BVBA gevestigd te Vrijheid 147 te 2320 Hoogstraten, en heeft betrekking op Bredabaan 395-401 in de gemeente Wuustwezel.
Op voormelde locatie werd op 20 juni 2022 een omgevingsaanvraag (OMV_2022047149) ingediend door ICN Development BVBA. Deze aanvraag omvatte het verkavelen van gronden. In het kader van deze omgevingsvergunningsaanvraag (2022-VK-0822) werd op 7 november 2022 een vergunning verleend door het college van burgemeester en schepenen van Wuustwezel. Tegen dat besluit werd een beroep ingediend bij de deputatie van de provincie Antwerpen. Er werd op 28 maart 2023 uitdrukkelijk afstand gedaan door de beroeper van het door hem ingestelde beroep. Gelet op de afstand van het beroep verviel het voorwerp van de beroepsprocedure en herleefde de beslissing genomen in eerste aanleg.
Voorliggende aanvraag is volgens het geldende gewestplan gelegen in woongebied.
Gelet op de aanleg van een trage (gemeente)weg doorheen Lot Park en de bijhorende grondafstand van Lot Park, zal de gewone procedure gevolgd moeten worden overeenkomstig artikel 17, §4 Omgevingsvergunningsdecreet. Ook wanneer de aanvraag volledig in overeenstemming is met de verkavelingsvoorschriften.
De huidige omgevingsvergunningsaanvraag heeft als voorwerp het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen, milieuaspecten en kleinhandelsactiviteiten voor het oprichten en bouwen van een gemengd project bestaande uit:
Daarnaast worden er nog niet-vergunningsplichtige handelingen uitgevoerd betreffende de aanleg lot Park en aanpassingen aan het bestaande park Nieuwe Buiten in functie van de aanleg van de nieuwe brandweg. Deze handelingen betreffen het rooien van struiken (achter de bestaande Hofman en Delhaizewinkels), het plaatsen van bomen en beplantingen en het aanbrengen van inrichtingselementen (vuilbakken, verlichting en zitbanken).
Het voorliggende project kent verschillende aspecten dewelke onderhevig zijn aan de toepassing van het decreet Gemeentewegen, allen hebben te maken met de door de aanvrager wenselijke realisatie van het project.
Bij de voorliggende aanvraag werd een verkavelingsplan gevoegd waarin de 3 volgende loten werden uitgezet:
Tevens werd er een rooilijnplan toegevoegd, waarin de afmetingen en oppervlakte van lot 1 (ofwel Lot Park) werden uitgezet. Meer bepaald bedraagt de oppervlakte van voormeld lot 2.407 m². Dit traject (toekomstige overdracht van de wegenis en alle daarbij horende (groene) inrichtingen) dient te worden overdragen naar het openbaar domein om de trage verbinding tot stand te brengen van de Bredabaan naar de Nieuwe Buiten/Lange Mie.
In voormelde omgevingsvergunning 2022-VK-0822 tot het verkavelen van gronden werd de mogelijkheid geboden om per lot een aparte omgevingsvergunning aan te vragen. Dit om een fasering van uitvoering mogelijk te maken. Echter zal Lot Park onlosmakelijk verbonden zijn aan de eerste omgevingsvergunning die wordt aangevraagd, ongeacht Lot Lange Mie of Lot Bredabaan, en zal dit (Lot Park) worden uitgevoerd en aangelegd in het eerste plantseizoen na oplevering van de constructies die deel uitmaken van de eerste omgevingsvergunning.
Lot Park zal in 2 delen gesplitst worden door de brandweg die aangelegd dient te worden in Lot Park voor bereikbaarheid van de gebouwen, en die deel zal uitmaken van de aanvraag van Lot Park.
Indien er binnen de 12 maanden na voorlopige oplevering van de gebouwen in het als eerst aangevraagde lot, gestart wordt aan de uitvoering van de gebouwen van het 2de lot, en dient de uitvoering en aanplanting te gebeuren in het daarop volgende plantseizoen. De exacte locatie van de brandweg wordt tijdens de vergunningsaanvraag bepaald in samenspraak met alle betrokken partijen.
Indien het project in zijn geheel wordt aangevraagd, doch slechts deels wordt uitgevoerd, zal Lot Park steeds moeten worden aangelegd voor het verstrijken van de geldigheidstermijn van de vergunning.
Bij de aanvraag van elke omgevingsvergunning zal er een rooilijnplan worden opgesteld ten behoeve van overdracht privaat terrein naar openbaar domein. Lot Park zoals aangeduid op de plannen wordt minimaal overgedragen aan het openbaar domein. Echter kan bij de eerste of enige aanvraag tot omgevingsvergunning dit gebied uitgebreid worden ter voorkoming van restgroen en om de kwaliteit en eenheid van het ganse projectgebied te waarborgen. Bij een eventuele tweede aanvraag tot omgevingsvergunning kan er een extra overdracht van privaat terrein naar openbaar domein plaatsvinden. Dit ter uitbreiding van Lot Park en om de eenheid van de groenzone op termijn te bewaren.
De overdracht van Lot Park en eventuele uitbreiding daarvan, gebeurt na oplevering van de aanleg.De rooilijn voor het gedeelte van lot Park (gele arcering) met een oppervlakte van 2.407 m², waarop het rooilijnplan opgesteld door Geo Landmeters, Jan Koyen, p/a Buizelstraat 22 te 2320 Hoogstraten d.d. 22 december 2023 zoals gevoegd bij de omgevingsvergunningsaanvraag voor stedenbouwkundige handelingen, milieu-exploitatie en kleinhandelsactiviteiten met kenmerk OMV_2024010941 (gemeentelijk kenmerk 2024-SV-MV2-KH-001) wordt vastgelegd volgens datzelfde rooilijnplan.
De gemeenteraad keurt voorliggende beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg zoals aangeduid op het bijgevoegde ontwerp d.d. 22 december 2023 (gele arcering) zoals gevoegd bij de omgevingsvergunningsaanvraag voor het slopen van bestaande gebouwen en verhardingen, het bouwen van een gebouw met gemengd gebruik, het bouwen van meergezinswoningen met ondergrondse parkeerinrichting, het uitvoeren van nivelleringswerken, het aanleggen van verharding, het aanleggen van een park en het plaatsen van een bronbemaling met kenmerk OMV_2024010941 (gemeentelijk kenmerk 2024-SV-MV2-KH-001) goed.
Het geel traject kan worden beschreven als 2.407 m² groot, en voorzien ter toekomstige overdracht van de wegenis en alle daarbij horende (groene) inrichtingen naar het openbaar domein om de trage verbinding tot stand te brengen van de Bredabaan naar de Nieuwe Buiten/Lange Mie. Dit gedeelte (lot Park) zal gratis worden afgestaan aan gemeente Wuustwezel om gevoegd te worden bij het openbaar domein. Voor dit gedeelte van het plangebied worden de rooilijnen juridisch vastgelegd door middel van bijgevoegd rooilijnplan.
De ontwikkelaar dient een blanco bodemattest voor te leggen dat betrekking heeft op de hierbij af te stane gronden, afgeleverd door OVAM.
De afstanddoener verklaart dat hij geen weet heeft van bodemverontreiniging die schade kan berokkenen aan het gemeentebestuur van Wuustwezel of aan derden, of die aanleiding kan geven tot een saneringsverplichting, tot gebruikersbeperkingen of tot andere maatregelen die de overheid in dit verband kan opleggen.
Goedkeuring te verlenen aan het hierbijgevoegde lastenboek, bestek en raming van het dossier “Park Delhaize – Bredabaan, 2990 Wuustwezel”, zoals opgesteld door Tuin- en landschapsarchitectuur Leonie Aertsen, p/a Schutsdijk 1 te 2990 Wuustwezel op 23 januari 2024.
Lot Park zal onlosmakelijk verbonden zijn aan de eerste omgevingsvergunning die wordt aangevraagd en zal moeten worden uitgevoerd en aangelegd in het eerste plantseizoen na oplevering van de constructies die deel uitmaken van de eerste omgevingsvergunning.
De grondafstand van lot Park (2.407 m²) dient uiterlijk te gebeuren na oplevering.
Indien er binnen de 12 maanden na voorlopige oplevering van de gebouwen in de eerste aangevraagd, gestart wordt aan de uitvoering van de gebouwen van het 2de lot, dan mag de uitvoering van het gedeelte van Lot Park verschoven worden tot na de oplevering van het tweede lot.
Alle kosten, rechten en honoraria verbonden aan deze grondafstand zijn ten laste van de ontwikkelaar.
De ontwikkelaar dient een afschrift van de notariële akte te bezorgen aan de gemeente Wuustwezel om aan te tonen dat deze voorwaarde werd nageleefd.
Voor aanvang van de werken dient de aanvrager een borgstelling (of bankgarantie) voor het dossier "Park Delhaize - Bredabaan, 2990 Wuustwezel) (zie dossier vermeld in artikel 4) te doen, ten bedrage van 357.555 euro, incl. BTW. Het gemeentebestuur moet per aangetekend schrijven in kennis gesteld worden van deze borgstelling (of bankgarantie). Deze borgstelling (of bankgarantie) wordt middels besluit van het college van burgemeester en schepenen, vrijgegeven:
§1. Tegen onderhavige beslissing is overeenkomstig de artn. 24 en 25 van het decreet Gemeentewegen administratief beroep mogelijk bij de Vlaamse Regering.
§2. Conform de artn. 31/1 en 56 van het Omgevingsdecreet dient eerst een beroep ingesteld te worden tegen de beslissing van de gemeenteraad aangaande de “zaak der wegen” en vervolgens tegen de beslissing aangaande de omgevingsvergunning.
Dit besluit van de gemeenteraad is nietig: